Wanneer een appartementsgebouw omschakelt naar nieuwe condensatieketels voor de verwarming, dan is er meestal een aanpassing van de schouw nodig. Een schouwrenovatie zorgt ervoor dat de rookgasafvoer compatibel wordt met condensatieketels. Meestal zit die schouw in de gemeenschap, omdat meerdere ketels samen op één schouwkanaal aangesloten zijn. Dat betekent dat de Vereniging van MedeEigenaars op een Algemene Vergadering beslist over het uitvoeren van de werken en ook over hoe de betaling van de kosten gebeurd. Bij die verdeling van de kosten kan er discussie ontstaan.
Welke uitdagingen zijn mogelijks bij het verdelen van de kosten?
Een schouwrenovatie is dusdanig specifiek dat de manier waarop de kosten voor het uitvoeren van het werk verdeelt worden, niet woordelijk beschreven zijn.
De syndicus kan geconfronteerd met een aantal praktische bezwaren. Zoals het dakappartement die een eigen doorvoer naar buiten heeft en geen gebruik maakt van de gemeenschappelijke schouw. Waardoor die van mening zijn dat ze niet hoeven mee te betalen.
Er kunnen ook zaken uit het verleden meespelen. Zo kan er vroeger beslist zijn dat het gelijkvloers niet moet meebetalen in de kosten van de lift, aangezien zij er geen gebruik van maken. Of dat de kosten voor het isoleren van het dak volgens aandelen verdeeld werd, terwijl sommige bewoners van mening zijn dat dit voor een schouw niet van toepassing is aangezien iedereen gelijkwaardig gebruik maakt van de schouw.
Die ambigu situatie kan voor discussie onder de bewoners zorgen.
Welke mogelijke verdeelsleutels worden er in de praktijk toegepast:
1. Volgens aandelen, hierbij worden de kosten verdeelt volgens de quotiteiten die opgenomen zijn in de basisakte van het gebouw.
Dit is de best beschreven formule. Maar zorgt ook voor de grootste discussies. Aangezien mensen met garages of parkeerplaatsen een groter aandeel hebben, moeten zij meer betalen in de schouwrenovatie. Terwijl het gebruik van de schouw niks te maken heeft met een bvb de garage.
2. Gelijke verdeling over alle appartementen.
Hierbij wordt geen rekening gehouden met de aandelen. Maar wordt de totale kost gedeeld door het totaal aantal appartementen. Op die manier worden parkeerplaatsen, tuinen, garageboxen ed buiten beschouwing gelaten.
3. Gelijke verdeling over de appartementen die gebruik maken van de schouw.
Hierbij worden appartementen die geen gebruik maken van de schouw (zoals dakappartement met eigen doorvoer) uit de verrekening gehaald. Zodat enkel de appartementen die gebruik maken van de schouw betalen in de kosten.
Welk advies kan Comfort Home vanuit de praktijk geven?
Wij zijn reeds bij veel, heel veel, Algemene Vergaderingen betrokken geweest.
Vanuit onze ervaring zien we dat er een goede start voor de schouwrenovatie nodig is. Wanneer voorafgaand aan de Algemene Vergadering bewoners goed geïnformeerd zijn, dan zorgt dit voor meer comfort op de vergadering. Omdat de bewoners weten wat er op hen afkomt en er geen onduidelijkheden op hun pad liggen.
We raden aan om te kijken wat er in het verleden beslist werd over andere zaken in de gemeenschap. Zodat er een beroep kan gedaan worden op analogie. Wanneer bijvoorbeeld het gelijkvloers altijd heeft meebetaald in de kosten voor de lift, waarvoor zij geen gebruik maken. Dan wordt best dezelfde verdeelsleutel als voor de lift toegepast.
Mocht in het verleden een discussie dermate verhit geraakt zijn, waarbij een vrederechter een beslissing moest nemen, dan stellen we een verdeling volgens aandelen voor.
Wanneer er geen rechtlijnigheid zit in beslissingen uit het verleden, dan is volgens ons een gelijke verdeling van de kosten over de appartementen die gebruik maken van de schouw (methode 3) de meest faire benadering.
Voor meer informatie over het renoveren van schouwen zodat die geschikt zijn voor condensatieketels,
contacteer Comfort Home.